Grundstücks- und Immobilienpolitik in Flamen

Das flämis­che Dekret über die Grund­stücks- und Immo­bilien­poli­tik ver­stößt gegen das Europäis­che Union­srecht. In der Bedin­gung ein­er „aus­re­ichen­den Bindung“ des poten­ziellen Erwer­bers ein­er Liegen­schaft zu der „Ziel­ge­meinde“ liegt eine nicht gerecht­fer­tigte Beschränkung von Grund­frei­heit­en.

Grundstücks- und Immobilienpolitik in Flamen

In Bel­gien knüpft ein Dekret der Flämis­chen Region vom 27. März 2009 über die Grund­stücks- und Immo­bilien­poli­tik die Über­tra­gung von Liegen­schaften in bes­timmten flämis­chen Gemein­den, den „Ziel­ge­mein­den“, an die Bedin­gung, dass eine aus­re­ichende Bindung des Kauf- oder Mietwilli­gen zu der betr­e­f­fend­en Gemeinde beste­ht. Das­selbe Dekret verpflichtet außer­dem Parzel­lier­er und Bauher­ren zur Ver­wirk­lichung eines Ange­bots an Sozial­woh­nun­gen und sieht gle­ichzeit­ig Steuer­an­reize und Sub­ven­tion­s­mech­a­nis­men vor.

Was ins­beson­dere die Bedin­gung des Beste­hens ein­er aus­re­ichen­den Bindung zur Ziel­ge­meinde bet­rifft, sieht das Grund­stücks- und Immo­bilien­dekret drei alter­na­tive Kri­te­rien für die Erfül­lung dieser Bedin­gung vor. Das erste Kri­teri­um beste­ht darin, dass die Per­son, der die Liegen­schaft über­tra­gen wer­den soll, vor der Über­tra­gung min­destens sechs Jahre lang in der Ziel­ge­meinde wohn­haft gewe­sen sein muss. Nach dem zweit­en Kri­teri­um muss der Kauf- oder Mietwillige zum Zeit­punkt der Über­tra­gung Tätigkeit­en in der betr­e­f­fend­en Gemeinde ver­richt­en. Drittes Kri­teri­um ist das Beste­hen ein­er gesellschaftlichen, famil­iären, sozialen oder wirtschaftlichen Bindung des Kauf- oder Mietwilli­gen zu dieser Gemeinde auf­grund eines wichti­gen und dauer­haften Umstands. Die Beurteilung, ob der poten­zielle Käufer oder Mieter der Liegen­schaft eines oder mehrere dieser Kri­te­rien erfüllt, kommt ein­er prov­inzialen Bew­er­tungskom­mis­sion zu.

Der bel­gis­che Ver­fas­sungs­gericht­shof, bei dem mehrere Kla­gen auf Nichtigerk­lärung dieses Dekrets anhängig sind, stellt sich die Frage nach der Vere­in­barkeit des Dekrets mit dem Union­srecht, ins­beson­dere mit den Grund­frei­heit­en, den Vorschriften über staatliche Bei­hil­fen und dem Ver­gaberecht. Mit dieser Frage befasst er den Gericht­shof der Europäis­chen Union im Rah­men eines Vor­abentschei­dungser­suchens.

Im Wege eines Vor­abentschei­dungser­suchens kön­nen die Gerichte der Mit­glied­staat­en in einem bei ihnen anhängi­gen Rechtsstre­it dem Gericht­shof der Europäis­chen Union Fra­gen nach der Ausle­gung des Union­srechts oder nach der Gültigkeit ein­er Hand­lung der Europäis­chen Union vor­legen. Der Gericht­shof der Europäis­chen Union entschei­det dabei nur über die vorgelegte Rechts­frage, nicht über den nationalen Rechtsstre­it. Es ist und bleibt Sache des nationalen Gerichts, über die Rechtssache im Ein­klang mit der Entschei­dung des Gericht­shofs der Europäis­chen Union zu entschei­den. Diese Entschei­dung des Gericht­shofs der Europäis­chen Union bindet in gle­ich­er Weise andere nationale Gerichte, die mit einem ähn­lichen Prob­lem befasst wer­den.

In seinem jet­zt verkün­de­ten Urteil stellt der Gericht­shof der Europäis­chen Union fest, dass das flämis­che Dekret ein Ver­fahren der vorheri­gen Genehmi­gung vor­sieht, mit dem über­prüft wer­den soll, ob eine „aus­re­ichende Bindung“ des poten­ziellen Erwer­bers oder Mieters ein­er Liegen­schaft zu der betr­e­f­fend­en Ziel­ge­meinde beste­ht. Das Vorhan­den­sein eines solchen Ver­fahrens läuft in Wirk­lichkeit darauf hin­aus, dass es bes­timmten Per­so­n­en ver­boten ist, Grund­stücke und darauf errichtete Baut­en zu kaufen oder für länger als neun Jahre zu mieten. Der Gericht­shof sieht in den betr­e­f­fend­en Bes­tim­mungen daher Beschränkun­gen der Grund­frei­heit­en, die ein­er Recht­fer­ti­gung bedür­fen.

Die flämis­che Regierung hat insoweit gel­tend gemacht, die Bedin­gung der „aus­re­ichen­den Bindung“ sei ins­beson­dere durch das Ziel gerecht­fer­tigt, den Immo­bilienbe­darf der am wenig­sten begüterten ein­heimis­chen Bevölkerung in den Ziel­ge­mein­den zu befriedi­gen. Der Gericht­shof erken­nt an, dass ein solch­es Ziel einen zwin­gen­den Grund des All­ge­mein­in­ter­ess­es darstellen kann, der zur Recht­fer­ti­gung von Beschränkun­gen wie den mit dem flämis­chen Dekret einge­führten geeignet ist, weist aber darauf hin, dass keines der oben genan­nten Kri­te­rien in unmit­tel­barem Zusam­men­hang mit den sozioökonomis­chen Aspek­ten ste­ht, die dem Ziel entsprechen, auss­chließlich die am wenig­sten begüterte ein­heimis­che Bevölkerung auf dem Immo­bilien­markt zu schützen. Solche Kri­te­rien kön­nen näm­lich nicht nur von dieser am wenig­sten begüterten Bevölkerung erfüllt wer­den, son­dern auch von anderen Per­so­n­en, die über aus­re­ichende Mit­tel ver­fü­gen und fol­glich keinen beson­deren Bedarf an sozialem Schutz auf dem Immo­bilien­markt haben. Außer­dem sind andere Maß­nah­men wie ein Sys­tem speziell zugun­sten der am wenig­sten begüterten Per­so­n­en konzip­iert­er Bei­hil­fen vorstell­bar, um das gel­tend gemachte Ziel zu erre­ichen. Daher gehen die beste­hen­den Maß­nah­men über das hin­aus, was zur Erre­ichung des angestrebten Ziels erforder­lich ist.

Der Gericht­shof der Europäis­chen Union ist fern­er der Ansicht, dass Wirtschaft­steil­nehmer wie die Parzel­lier­er und Bauher­ren, denen zusam­men mit ein­er Bau- oder Parzel­lierungs­genehmi­gung eine „soziale Auflage“ erteilt wird, die erwor­be­nen Grund­stücke nicht frei nutzen kön­nen. Diese Maß­nahme kann somit die Ein­wohn­er eines Mit­glied­staats von Investi­tio­nen in Immo­bilien in anderen Mit­glied­staat­en abhal­ten und stellt fol­glich eine Beschränkung des freien Kap­i­talverkehrs dar. Der Gericht­shof weist allerd­ings darauf hin, dass eine solche Beschränkung, soweit sie ein aus­re­ichen­des Wohnange­bot für einkom­menss­chwache Per­so­n­en oder andere benachteiligte Grup­pen der örtlichen Bevölkerung sich­er­stellen soll, durch Erfordernisse im Zusam­men­hang mit der Sozial­woh­nungspoli­tik eines Mit­glied­staats als zwin­gen­der Grund des All­ge­mein­in­ter­ess­es gerecht­fer­tigt sein kann. Die Beurteilung, ob eine solche Verpflich­tung dem Kri­teri­um der Ver­hält­nis­mäßigkeit genügt, d. h., ob sie für die Erre­ichung des ver­fol­gten Ziels erforder­lich und angemessen ist, kommt dem nationalen Gericht zu.

Sodann hält der Gericht­shof der Europäis­chen Union es für möglich, dass die in besagtem Dekret vorge­se­henen Steuer­an­reize und Sub­ven­tion­s­mech­a­nis­men als staatliche Bei­hil­fen einzustufen sind. Die Prü­fung, ob die betr­e­f­fend­en Maß­nah­men nach den vom Gericht­shof aufgestell­ten Kri­te­rien als staatliche Bei­hil­fen einzustufen sind, ist Sache des vor­legen­den Gerichts.

Abschließend stellt der Gericht­shof der Europäis­chen Union fest, dass der Begriff des öffentlichen Bauauf­trags in der Richtlin­ie 2004/18 des Europäis­chen Par­la­ments und des Rates vom 31. März 2004 über die Koor­dinierung der Ver­fahren zur Ver­gabe öffentlich­er Bauaufträge, Liefer­aufträge und Dien­stleis­tungsaufträge1 im vor­liegen­den Fall Anwen­dung find­et, wenn die Regelung die Erteilung ein­er Bau- oder Parzel­lierungs­genehmi­gung an eine soziale Auflage knüpft, die darin beste­ht, Sozial­woh­nun­gen zu ver­wirk­lichen, die anschließend mit ein­er Preis­deck­elung an oder im Wege der Sub­sti­tu­tion durch eine öffentliche Ein­rich­tung verkauft wer­den müssen, und wenn schließlich die in der ein­schlägi­gen Richtlin­ienbes­tim­mung vorge­se­henen Kri­te­rien erfüllt sind, was zu prüfen Sache des vor­legen­den Gerichts ist.

Gericht­shof der Europäis­chen Union, Urteil vom 8. Mai 2013 — C‑197/11 und C‑203/11 [Eric Lib­ert, Chris­t­ian van Eyck­en, Max Bleeckx, Syn­di­cat nation­al des pro­prié­taires et copro­prié­taires ASBL, Olivi­er de Clip­pele / Flämis­che Regierung]

  1. ABl.EU L 134, S. 114 []