Immobiliengeschäfte und Haustürwiderrufsgesetz

Der Gericht­shof der Europäis­chen Gemein­schaften (EuGH) hat grund­sät­zlich bestätigt, dass das deutsche Recht und die Recht­sprechung des BGH zum Wider­ruf von Haustürgeschäften euro­parecht­skon­form ist. Hin­ter­grund des Urteils sind Rechtsstre­it­igkeit­en zwis­chen Banken und Anlegern. In den 90er Jahren erwar­ben zahlre­iche Bürg­erin­nen und Bürg­er auf Dar­lehens­ba­sis Eigen­tumswoh­nun­gen oder Anteile an Immo­bilien­fonds. In der Regel bracht­en Finanzver­mit­tler die Geschäfte zwis­chen Banken und Anlegern zum Abschluss. Dabei gin­gen die Anleger davon aus, die Rück­zahlung der Dar­lehen aus Mietein­nah­men und Steuer­vorteilen finanzieren zu kön­nen. Die Erwartung der Erwer­ber hat sich in vie­len Fällen nicht erfüllt. Die Anleger woll­ten deshalb den Kred­itver­trag wider­rufen und die Immo­bilie an die Bank her­aus­geben, anstatt den Kred­it zurück zu zahlen.

Immobiliengeschäfte und Haustürwiderrufsgesetz

Nach der Richtlin­ie über Haustürgeschäfte hat ein Ver­brauch­er grund­sät­zlich sieben Tage Zeit, um einen in ein­er Haustür­si­t­u­a­tion geschlosse­nen Ver­trag zu wider­rufen. Der Gewer­be­treibende ist verpflichtet, den Ver­brauch­er bei Ver­tragsab­schluss schriftlich über sein Wider­ruf­s­recht zu belehren. Das Landgericht Bochum und das Hanseatis­che Ober­lan­des­gericht in Bre­men hat­ten dem Gericht­shof der europäis­chen Gemein­schaften mehrere Fra­gen nach der Ausle­gung dieser Richtlin­ie vorgelegt.

Diese Vor­lagebeschlüsse ergin­gen im Rah­men von Rechtsstre­it­igkeit­en zwis­chen Ver­brauch­ern und Kred­itin­sti­tuten über Kap­i­ta­lan­la­gen, bei denen die Ver­tragsver­hand­lun­gen in ein­er Haustür­si­t­u­a­tion durchge­führt wur­den. Die Kap­i­ta­lan­la­gen bestanden in einem Kaufver­trag über eine Immo­bilie, der mit ein­er Immo­bilienge­sellschaft geschlossen wurde, und einem zur Finanzierung des Kaufes dienen­den Dar­lehensver­trag mit dem Kred­itin­sti­tut. Sie wur­den den Ver­brauch­ern bei einem Besuch in deren Woh­nung von einem Mitar­beit­er der Immo­bilienge­sellschaft oder einem unab­hängi­gen Ver­mit­tler ange­boten. Der Gericht­shof stellt zunächst fest, dass die Richtlin­ie dem Ver­brauch­er kein Recht zum Wider­ruf eines Immo­bilienkaufver­trags ver­lei­ht, auch wenn dieser Ver­trag Bestandteil eines kred­it­fi­nanzierten Kap­i­ta­lan­lage­mod­ells ist, bei dem die vor Ver­tragsab­schluss durchge­führten Ver­tragsver­hand­lun­gen sowohl hin­sichtlich des Immo­bilienkaufver­trags als auch des zur Finanzierung dienen­den Dar­lehensver­trags in ein­er Haustür­si­t­u­a­tion erfol­gten.

Die Richtlin­ie soll den Ver­brauch­er zwar vor den Gefahren schützen, die sich ins­beson­dere aus einem Ver­tragsab­schluss während eines Besuchs des Gewer­be­treiben­den beim Ver­brauch­er ergeben, indem sie ihm unter bes­timmten Umstän­den ein Wider­ruf­s­recht ver­schafft, doch sind Kaufverträge über Immo­bilien aus­drück­lich und unmissver­ständlich vom Anwen­dungs­bere­ich der Richtlin­ie aus­geschlossen.
Die Richtlin­ie ste­ht nationalen Vorschriften nicht ent­ge­gen, die die Rechts­fol­gen des Wider­rufs eines Dar­lehensver­trags auch im Rah­men von Kap­i­ta­lan­lage­mod­ellen, bei denen das Dar­lehen ohne den Erwerb der Immo­bilie nicht gewährt wor­den wäre, auf die Rück­ab­wick­lung des Dar­lehensver­trags beschränken.
Wurde der Ver­brauch­er von dem Kred­itin­sti­tut über sein Recht zum Wider­ruf des Dar­lehensver­trags belehrt, so ver­bi­etet es die Richtlin­ie grund­sät­zlich auch nicht, dass der Ver­brauch­er im Fall des Wider­rufs das Dar­lehen zuzüglich der mark­tüblichen Zin­sen sofort voll­ständig zurück­zahlen muss.

Nach deutschem Ver­brauch­er­schutzrecht kön­nen die Anleger den Kred­itver­trag wider­rufen, wenn sie Ver­brauch­er waren und vor der Unterze­ich­nung eines Kred­itver­trags von einem Ver­mit­tler zu Hause aufge­sucht wur­den (Haustürgeschäft). Folge ist dann aber, dass sie die Dar­lehenssumme sofort zurück­zahlen müssten. Dies ist für die Ver­brauch­er in den hier zur Beurteilung ste­hen­den Fällen aber regelmäßig nicht möglich, da sie die damit angeschaffte Immo­bilie nicht mit aus­re­ichen­dem Erlös veräußern kön­nen. Vom notariell beurkun­de­ten Immo­bilienkaufver­trag kön­nen sie sich aber nach deutschem Recht nicht nach den Grund­sätzen des Haustür­wider­rufs tren­nen. Da der Wider­ruf des Kred­itver­trags allein ohne die Möglichkeit des gle­ichzeit­i­gen Wider­rufs auch des Immo­biliener­werbs in vie­len Fällen dem Ver­brauch­er so oft­mals nicht weit­er­hil­ft, haben das Landgericht Bochum und das Hanseatis­che Ober­lan­des­gericht in Bre­men dem EuGH die Frage vorgelegt, ob die deutsche Recht­slage den Anforderun­gen der euro­parechtlichen Haustürgeschäf­tericht­line wider­spricht.

Die europäis­chen Richter haben jet­zt verbindlich entsch­ieden, dass Ver­brauch­er nicht das Recht haben müssen, einen in ein­er Haustür­si­t­u­a­tion geschlosse­nen Immo­bilienkaufver­trag zu wider­rufen. Wegen des ein­deuti­gen Wort­lauts der europäis­chen Haustürgeschäf­terichtlin­ie sei der Immo­bilienkaufver­trag nicht selb­ständig wider­ruf­bar. Das Ergeb­nis ändere sich auch nicht, wenn der Immo­bilienkaufver­trag mit dem wider­ruf­baren Ver­braucherkred­itver­trag ein „ein­heitlich­es Finanzgeschäft“ bilde. Fern­er stellte der EuGH klar, dass der Ver­brauch­er bei Wider­ruf des Kred­itver­trags den erhal­te­nen Dar­lehens­be­trag sofort zurück­zuzahlen hat. Dies gelte auch dann, wenn der Dar­lehens­be­trag auf Anweisung des Ver­brauch­ers direkt an den Verkäufer aus­gezahlt wurde.

Doch auch die Banken sieht der EuGH in der Pflicht:

Die Mit­gliedsstaat­en müssen dafür s0rgen, dass ein Kred­itin­sti­tut, das einen Ver­brauch­er nicht über sein Recht belehrt hat, den zur Finanzierung eines Immo­biliener­werbs dienen­den Dar­lehensver­trag zu wider­rufen, die Risiken trägt, die mit der in ein­er Haustür­si­t­u­a­tion zus­tande gekomme­nen Kap­i­ta­lan­lage ver­bun­den sind.

Die Richtlin­ie über Haustürgeschäfte ver­bi­etet es jedoch nicht grund­sät­zlich, dass der
Ver­brauch­er, der den Dar­lehensver­trag wider­ruft, das Dar­lehen zuzüglich der mark­tüblichen
Zin­sen sofort voll­ständig zurück­zahlen muss. In keinem Fall erstreckt sich das Wider­ruf­s­recht
auf den Kaufver­trag über die Immo­bilie.

Der Gericht­shof stellt damit klar, dass in Fällen wie denen der Aus­gangsver­fahren, in denen der Ver­brauch­er nicht über sein Recht zum Wider­ruf des Dar­lehensver­trags belehrt wurde, das Kred­itin­sti­tut die mit den fraglichen Kap­i­ta­lan­la­gen ver­bun­de­nen Risiken zu tra­gen hat. Wäre der Ver­brauch­er näm­lich von dem Kred­itin­sti­tut rechtzeit­ig belehrt wor­den, so hätte er seine Entschei­dung, den Dar­lehensver­trag zu schließen, rück­gängig machen kön­nen und hätte gegebe­nen­falls später den notariellen Kaufver­trag nicht geschlossen. Dadurch hätte er es ver­mei­den kön­nen, sich den Risiken auszuset­zen, dass die Immo­bilie zum Zeit­punkt des
Kaufes zu hoch bew­ertet wird, dass sich die ver­an­schlagten Mietein­nah­men nicht erzie­len lassen und dass sich die Erwartun­gen in Bezug auf die Entwick­lung des Immo­bilien­preis­es als falsch erweisen. Es ist Sache des nationalen Geset­zge­bers und der nationalen Gerichte, den Schutz des Ver­brauch­ers vor den Fol­gen der Ver­wirk­lichung dieser Risiken zu gewährleis­ten.

Die Anwen­dung der Richtlin­ie kann, wenn ein Drit­ter im Namen oder für Rech­nung eines Gewer­be­treiben­den in die Aushand­lung oder den Abschluss eines Ver­trages eingeschal­tet wird, auch nicht davon abhängig gemacht wer­den, dass der Gewer­be­treibende wusste oder hätte wis­sen müssen, dass der Ver­trag in ein­er Haustür­si­t­u­a­tion geschlossen wurde.

EuGH, Urteile vom 25.10.2005 — C‑350/03 und C‑229/04