Sint Servatius — oder: Immobilienkauf innerhalb der EU

Ein Ver­fahren der vorheri­gen Genehmi­gung für gren­züber­schre­i­t­ende Investi­tio­nen in Immo­bilien inner­halb der Europäis­chen Union stellt eine Beschränkdung des freien Kap­i­talverkehrs dar. Ein solch­es Sys­tem ist, wie der Gericht­shof der Europäis­chen Gemein­schaften jet­zt entsch­ied, nur dann gerecht­fer­tigt, wenn es auf objek­tiv­en, nicht diskri­m­inieren­den im Voraus bekan­nten Kri­te­rien beruht, die geeignet sind, der Ermessen­sausübung durch die nationalen Behör­den hin­re­ichende Gren­zen zu set­zen.

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Nach nieder­ländis­chem Recht ist die Förderung der Bere­it­stel­lung aus­re­ichen­den Wohn­raums Auf­gabe des Staates. Hier­für kön­nen Vere­ini­gun­gen und Stiftun­gen, die sich zum Ziel set­zen, auf dem Gebi­et des Woh­nungswe­sens tätig zu sein, und nicht bezweck­en, Auss­chüt­tun­gen für andere Belange als die des Woh­nungswe­sens vorzunehmen, zuge­lassen wer­den. Diese Ein­rich­tun­gen stellen Wohn­raum vor­rangig den Per­so­n­en zu Ver­fü­gung, die auf­grund ihres Einkom­mens oder ander­er Umstände Schwierigkeit­en haben, für sie geeigneten Wohn­raum zu find­en.

Die Won­ingsticht­ing Sint Ser­vatius zählt zu diesen zuge­lasse­nen Ein­rich­tun­gen. Im Zusam­men­hang mit ihrer Absicht, in der Stadt Lüt­tich (Bel­gien), 30 km von der nieder­ländis­chen Gren­ze ent­fer­nt, ein Woh­nungs­bau­vorhaben zu ver­wirk­lichen, grün­dete Ser­vatius zwei Gesellschaften bel­gis­chen Rechts und beantragte beim zuständi­gen nieder­ländis­chen Min­is­ter, ihr eine Genehmi­gung zu erteilen.
Zur Finanzierung dieses Vorhabens ver­gab Ser­vatius an eine ihrer bel­gis­chen Tochterge­sellschaften ein Dar­lehen, nach­dem sie selb­st als in den Nieder­lan­den zuge­lassene Ein­rich­tung ein Dar­lehen zu beson­ders gün­sti­gen Kon­di­tio­nen aufgenom­men hat­te.

Mit Bescheid vom 5. Dezem­ber 2002 ver­weigerte der zuständi­ge nieder­ländis­che Min­is­ter der Won­ingsticht­ing Sint Ser­vatius jedoch die Genehmi­gung für das Vorhaben wegen dessen Bele­gen­heit in Bel­gien. Er ver­tritt die Ansicht, Sint Ser­vatius habe nicht dar­ge­tan, dass dieses Vorhaben dem nieder­ländis­chen Woh­nungs­markt, ins­beson­dere dem Bedarf der Woh­nungssuchen­den in der Region Maas­tricht (Nieder­lande), hätte zugute kom­men kön­nen.

Hierge­gen klagte Sint Ser­vatius. Und der Raad van State, bei dem dieser Rechtsstre­it anhängig gemacht wurde, hat dem Gericht­shof mehrere Fra­gen zur Vor­abentschei­dung vorgelegt. Im Wege eines solchen Vor­abentschei­dungser­suchens kön­nen (oder müssen) die Gerichte der Mit­glied­staat­en in einem bei ihnen anhängi­gen Rechtsstre­it dem Gericht­shof der Europäis­chen Gemein­schaften Fra­gen nach der Ausle­gung des Gemein­schaft­srechts oder nach der Gültigkeit ein­er Gemein­schaft­shand­lung vor­legen. Der Gericht­shof entschei­det dabei nicht über den nationalen Rechtsstre­it. Es ist Sache des nationalen Gerichts, über die Rechtssache im Ein­klang mit der Entschei­dung des Gericht­shofs zu entschei­den. Die Entschei­dung des EuGH bindet in gle­ich­er Weise andere nationale Gerichte, die mit dem­sel­ben Prob­lem befasst wer­den.

Der Gericht­shof der Europäis­chen Gemein­schaften stellt zunächst fest, dass die nieder­ländis­chen zuge­lasse­nen Ein­rich­tun­gen ihre gren­züber­schre­i­t­en­den Investi­tionsvorhaben, die Immo­bilien betr­e­f­fen, zur vorheri­gen Genehmi­gung in einem Ver­wal­tungsver­fahren vor­legen und den Nach­weis erbrin­gen müssen, dass die betr­e­f­fend­en Investi­tio­nen für die Belange des Woh­nungswe­sens in den Nieder­lan­den getätigt wer­den. Nach Auf­fas­sung des Gericht­shofs stellt eine solche Verpflich­tung eine Beschränkung des freien Kap­i­talverkehrs dar.

Die nieder­ländis­che Regierung macht in diesem Zusam­men­hang gel­tend, das Sys­tem vorheriger Genehmi­gun­gen sei durch Erfordernisse im Zusam­men­hang mit der Woh­nungspoli­tik und ihrer Finanzier­barkeit gerecht­fer­tigt. So solle mit dieser Regelung gewährleis­tet wer­den, dass die zuge­lasse­nen Ein­rich­tun­gen in Vorhaben investierten, die Belange des Woh­nungswe­sens in den Nieder­lan­den betr­e­f­fen. Es gelte auch zu ver­mei­den, dass die finanziellen Fazil­itäten, die diese Ein­rich­tun­gen auf­grund ihrer satzungsmäßi­gen Auf­gabe in Anspruch näh­men, in andere wirtschaftliche Tätigkeit­en umgeleit­et wür­den und so die Effek­tiv­ität und Finanzier­barkeit dieser Woh­nungspoli­tik gefährde­ten.

Der EuGH stellt fest, dass Beschränkun­gen durch solche Erfordernisse gerecht­fer­tigt wer­den kön­nen. Ein Sys­tem vorheriger behördlich­er Genehmi­gun­gen kann jedoch keine Ermessen­sausübung der nationalen Behör­den recht­fer­ti­gen, die geeignet ist, den Bes­tim­mungen des Gemein­schaft­srechts, ins­beson­dere wenn sie eine Grund­frei­heit wie die Frei­heit des Kap­i­talverkehrs betr­e­f­fen, ihre prak­tis­che Wirk­samkeit zu nehmen. Soll ein solch­es Sys­tem gerecht­fer­tigt sein, muss es daher auf objek­tiv­en, nicht diskri­m­inieren­den im Voraus bekan­nten Kri­te­rien beruhen, damit der Ermessen­sausübung durch die nationalen Behör­den hin­re­ichende Gren­zen geset­zt wer­den.

Nach Auf­fas­sung des Gericht­shofs lässt sich aber angesichts der ihm vor­liegen­den Akte nicht auss­chließen, dass die inner­staatlichen Bes­tim­mungen diesen Anforderun­gen nicht in vollem Umfang gerecht wer­den, was vom vor­legen­den Gericht zu prüfen ist.

Der Gericht­shof weist insoweit darauf hin, dass diese inner­staatlichen Bes­tim­mungen die Erteilung der vorheri­gen Genehmi­gung durch den zuständi­gen Min­is­ter von ein­er einzi­gen Voraus­set­zung abhängig machen, näm­lich der, dass das geplante Vorhaben im Inter­esse des Sozial­woh­nungswe­sens in den Nieder­lan­den ver­wirk­licht wer­den muss. Hin­sichtlich der Frage, ob diese Voraus­set­zung erfüllt sei, zeigt sich darüber hin­aus, dass dies im Einzelfall geprüft wird, ohne dass die Rah­menbe­din­gun­gen hier­für durch Rechtsvorschriften fest­gelegt sind und ohne dass weit­ere spez­i­fis­che und objek­tive Kri­te­rien vor­liegen, anhand deren die betrof­fe­nen Ein­rich­tun­gen im Voraus erken­nen kön­nten, unter welchen Umstän­den ihr Genehmi­gungsantrag Erfolg haben werde, und anhand deren die Gerichte, die eventuell mit ein­er gegen die Ver­sa­gung ein­er Genehmi­gung gerichteten Klage befasst sind, in vollem Umfang die ihnen über­tra­gene richter­liche Kon­trolle ausüben kön­nen.

Gericht­shof der Europäis­chen Gemein­schaften, Urteil vom 1. Okto­ber 2009 — C‑567/07